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le viager à la mode avec une agence immobilière spécialisée, bon plan ou piège à éviter ?



Le viager a sa «vitrine» à Toulouse. Pour la première fois, une agence spécialisée dans ce type de transaction immobilière ouvre ses portes. Petits conseils pour éviter les pièges et réussir son achat ou sa vente. Cette nouvelle méthode de transmission du patrimoine est à la mode.

C’est une première dans le ville Rose. Une agence immobilière spécialisée dans la vente « viagère » s’installe à Toulouse, rue du Rempart Saint-Etienne.

Ouverte depuis quelques semaines, elle propose une dizaine de biens, des maisons et des appartements situés en centre-ville ou dans l’agglomération.

Pour Maître Boris Vienne, notaire à Toulouse, le viager est « une pratique peu courante mais on sent une volonté de certains vendeurs de tendre vers cette forme de vente, surtout quand il n’y a pas d’héritiers ».

Un accès à la propriété plus simple ?

Le marché du viager se développe car c’est parfois un moyen de « contourner » les contraintes du système bancaire et d’accéder plus facilement à la propriété. Des intermittents du spectacle ou des auto-entrepreneur peuvent ainsi « court-circuiter » le garanties exigées pour obtenir un crédit immobilier. Même si les conditions se sont durcies dernièrement, les banques acceptent des dossiers sans apport personnel. Mais le critère de revenus stables est toujours maintenu et peut constituer un véritable verrou. De ce fait, les intermittents du spectacle ou les auto-entrepreneurs ont trouvé dans le viager un moyen d’accéder à la propriété. 

Pour un acheteur en viager, il suffit de verser une première somme -appelée « bouquet »- puis une rente mensuelle, supérieure à la valeur locative du logement. Pour un bien estimé à 150.000 euros, le bouquet peut s’élever à 20.000 euros et la rente viagère à 250 euros par mois. Mais cela dépend aussi, si le bien est occupé ou non, soit par le vendeur, soit par un locataire.

Au décès du vendeur, la vente est « réalisée » et l’acquéreur devient propriétaire du bien. 

Dans le cas d’une vente sans rente, l’acquisition se réalise par le versement d’un bouquet, calculé sur la base d’une estimation du bien et d’une décote. Mais le vendeur peut occupé le bien après la vente et jusqu’à son décès.

En toute hypothèse, il faut se montrer prudent avant de s’engager dans un viager. L’institut national du viager recense plusieurs risques à intégrer avant de se lancer. Cela va de l’insolvabilité de l’acheteur à un changement de situation du côté du vendeur.

Un marché de niche, moins de 1% des ventes…

La vente en viager est actuellement un marché de niche mais qui proresse. Il représente moins de 7.000 ventes/an pour 900.000 ventes/an dans l’ancien. Il se vend donc 1 viager pour 120 ventes classiques. Les notaires en moyenne rédigent un acte de viager/an et par notaire et il semble qu’il ait environ 3 à 4 vendeurs pour 1 acheteur ; celui-ci est donc en position de force avec les limites évoquées plus haut (abus de faiblesse et défaut de prix).

Toutefois, c’est un marché immense. Le patrimoine immobilier des plus de 75 ans en France est estimé à plus de 2.700 milliards d’euros.

Enfin, prudence, l’Etat surveille particulièrement ce genre de transaction notamment entre membres d’une même famille. Le fisc veut ainsi pister les donations déguisées. Cette fraude est inscrite au Code Civil et l’administration fiscale est très soupçonneuse concernant la vente immobilière en viager entre parents et enfants et au sein de la famille proche.





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